Real Tokn: ¿puede la tokenización ayudar a resolver el déficit de vivienda social en El Salvador?

El Salvador enfrenta un déficit habitacional de interés social que, según José Luis Barreto, CEO y cofundador de Real Tokn, no ha sido atendido principalmente porque los números no les cerraban a los desarrolladores privados. Así lo afirmó en conversación con Cointelegraph en Español, donde además señaló que la Ley de Emisión de Activos Digitales (LEAD) cambia esa ecuación y puede convertirse en el mecanismo que habilite una nueva ola de construcción accesible en el país.

El diagnóstico: márgenes bajos, permisos lentos y financiamiento escaso

Barreto identificó tres problemas centrales que históricamente alejaron a los constructores privados de la vivienda de interés social. El primero era la complejidad burocrática: obtener permisos de construcción podía tomar entre 10 y 12 meses. El segundo era el acceso al financiamiento para el comprador final, con un Fondo Social para la Vivienda (FSV) cuyos límites no se ajustaban a los costos reales de construcción. El tercero, y quizás el más determinante, era que los márgenes de rentabilidad eran demasiado bajos como para justificar el riesgo.

"Los números no le daban a los desarrolladores", afirmó Barreto. Para un empresario con experiencia en segmentos de mayor valor, entrar al mercado de vivienda social representaba hacer todo el esfuerzo para quedarse con un margen mínimo que, ante cualquier imprevisto, podía convertirse en pérdida.

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El gobierno respondió en distintos frentes. La creación de la Dirección de Ordenamiento Territorial (DOT) centralizó la tramitología y redujo el tiempo de obtención de permisos a 25 días para proyectos de vivienda de interés social. El FSV amplió su límite de financiamiento de USD 45.000 a USD 100.000 y abrió su cobertura al sector informal. Esos ajustes resolvieron dos de los tres problemas. El tercero, la rentabilidad, es donde Barreto ve el papel de la tokenización.

La tokenización inmobiliaria como habilitador financiero

La LEAD ofrece dos beneficios concretos para un emisor: incentivos fiscales y acceso a fuentes de financiamiento alternativas. El primero suele concentrar la atención pública, pero Barreto subrayó que el segundo es el más transformador. La posibilidad de atraer capital de inversionistas institucionales, family offices e individuos de alto patrimonio permite a un desarrollador acelerar su portafolio de proyectos sin depender exclusivamente del crédito bancario.

"La Ley de Emisión de Activos Digitales se convierte en un habilitador para los emisores para poder acelerar todos sus proyectos y, por lo tanto, incrementar su retorno".

En el caso de la vivienda de interés social, esa combinación de beneficio fiscal y acceso a capital es la que convierte un segmento antes poco atractivo en una oportunidad viable para el constructor.

Real Tokn presentó recientemente ante la Comisión Nacional de Activos Digitales (CNAD) el preregistro de la primera emisión de vivienda de interés social bajo este esquema. La compañía acumula a la fecha aproximadamente USD 115 millones en emisiones colocadas dentro del rubro inmobiliario, y ya trabaja con algunas desarrolladoras en la estructuración de proyectos orientados a este segmento. 

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Ingeniería financiera, no sólo tecnología

Un punto que Barreto enfatizó es que emitir un token regulado no es un ejercicio tecnológico. Es un proceso de estructuración financiera, legal y fiscal que debe diseñarse en función de las necesidades del emisor y con plena protección del inversionista. La tecnología blockchain actúa como un riel de distribución, no como el producto en sí mismo.

"Emitir un token regulado no es solamente un tema de tecnología. Es estructuración financiera, estructuración legal y estructuración fiscal", afirmó. Esa lógica se refleja en cómo la empresa evalúa cada emisión: primero verifica la viabilidad financiera del proyecto, luego diseña el instrumento que mejor se ajusta a las necesidades del constructor y al perfil de riesgo del inversionista, y solo entonces entra la parte técnica.

La compañía ha estructurado emisiones bajo distintas modalidades: de deuda, de flujos futuros y combinaciones de ambas. La elección depende de cuál hace viable el modelo financiero y garantiza el cumplimiento de la promesa al inversionista. Para captar el capital con la velocidad que requiere un proyecto de construcción, Real Tokn trabaja principalmente con inversionistas institucionales, family offices e individuos de alto y ultra alto patrimonio, sin descartar el avance hacia el mercado retail en el mediano plazo.

La democratización de inversiones: un horizonte en construcción

La narrativa global en torno a la tokenización frecuentemente enfatiza la democratización del acceso a la inversión, la posibilidad de que personas con ahorros pequeños puedan participar en activos que antes estaban reservados para grandes capitales. Barreto comparte esa visión, pero la ubicó en perspectiva.

"Estamos en una etapa muy temprana", dijo. La bancarización en El Salvador ronda el 70%, pero la cultura de inversión más allá del depósito a plazo sigue siendo incipiente. Para que el mercado retail pueda participar en instrumentos digitales de manera informada, se requiere educación financiera suficiente como para que el inversionista comprenda las condiciones del instrumento: plazos, rendimientos, garantías, condiciones de salida anticipada y existencia o no de mercado secundario.

Barreto señaló que el mercado secundario es una pieza clave de ese ecosistema y que Real Tokn ya lo ha activado en al menos una emisión, donde el movimiento de tokens entre inversionistas fue significativo. Su desarrollo a escala, sin embargo, depende de la presencia de proveedores de liquidez y de una masa crítica de participantes que aún no existe en el mercado local. 

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Lo que sí avanza, según el ejecutivo, es la confianza. La participación de bancos en una emisión híbrida, donde la tokenización del aporte del desarrollador fue reconocida explícitamente por la institución financiera, y la incorporación progresiva de otros actores institucionales al ecosistema, van generando el entorno de credibilidad que el mercado necesita para crecer.

El impacto social como objetivo

Más allá del análisis financiero, Barreto planteó que la apuesta por la vivienda de interés social responde a una convicción sobre el rol que puede jugar el ecosistema de activos digitales en el desarrollo del país:

Hay un déficit de vivienda de interés social bastante grande que no estaba siendo atendido

La tokenización, en este caso, no es un fin en sí misma, sino el mecanismo que permite que constructores privados que antes no encontraban rentabilidad en ese segmento puedan entrar, desarrollar producto y generar oferta para familias que hoy no tienen acceso a una vivienda propia.

"Estamos proveyendo el camino para que empresarios grandes de la construcción no vean solo al segmento alto, sino que digan: ahí hay una oportunidad desatendida, hay una demanda que no está siendo satisfecha", afirmó Barreto. El resultado esperado es un incremento de la oferta habitacional accesible, con la infraestructura regulatoria de la LEAD como soporte y el FSV como contraparte de financiamiento para el comprador final.

En paralelo, la empresa explora emisiones en los sectores de energía y deuda privada, así como la posibilidad de estructurar activos ubicados fuera de El Salvador bajo la LEAD, aprovechando que la ley permite que el emisor opere desde cualquier jurisdicción, siempre que el activo digital haya sido emitido y aprobado por la CNAD en territorio salvadoreño.

Aclaración: La información y/u opiniones emitidas en este artículo no representan necesariamente los puntos de vista o la línea editorial de Cointelegraph. La información aquí expuesta no debe ser tomada como consejo financiero o recomendación de inversión. Toda inversión y movimiento comercial implican riesgos y es responsabilidad de cada persona hacer su debida investigación antes de tomar una decisión de inversión